أثر تغير سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي على الاستثمار العقاري
تأثرت العقارات في تركيا خلال السنوات الخمس الأخيرة بتغير سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي، ما أدى إلى تغير ملحوظ بأسعار العقارات بشكل واضح، ولكن هل هذا الارتفاع المفاجئ أثر بشكل سلبي أو إيجابي على الاستثمار العقاري في تركيا أم لا؟ سوف يجيب عن هذا التساؤل وعدة تساؤلات أخرى المستشار العقاري ومدير شركة عقاركم أ. عمر فاروق كالتالي:
ما مدى تأثير تغير سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار على الاستثمار العقاري؟
حالياً لا يوجد أي خسارات في حال تغير سعر صرف الدولار مقابل الليرة التركية، في حال ارتفع أو انخفض سعر الليرة التركية أو الدولار، فالآن سعر العقار يقُيم على سعر الدولار الأمريكي ذلك لأن:
- سعر الليرة في تغير مستمر منذ ما يقارب 5 سنوات بشكل كبير، يصل لنسبة 60-70%.
- مواد البناء الأولية في تركيا كلها يتم شراؤها بالدولار، لذلك أصبحت معادلة البيع والشراء مرتبطة بالدولار بشكل مباشر.
- الدولة التركية تدعم المستثمر الأجنبي ولا ترغب بخسارته، فسهلت الأمور وجعلت كل المعاملات خاضعة للدولار الأمريكي وليس لليرة التركية فقط.
- في الحقيقة دفع قيمة العقار أصبح إلزامياً بالدولار، وتشرف الدولة على إجراءات تصريفه إلى الليرة التركية.
مقالات ذات صلة:
هل ترغب بالاستثمار العقاري في تركيا وتريد معرفة أي استثمار الأفضل لك؟
المناطق والأحياء محظورة السكن وتثبيت النفوس للأجانب في اسطنبول
ما الوقت الأنسب لبيع وشراء العقار في ظل تغير سعر الصرف مقابل الليرة التركية؟
لا يوجد وقت محدد لبيع العقار، لكن كلما تأخر بيع العقار كلما زاد سعره، ففي تركيا السعر دائم في الإزدياد مقارنة بالدول الأخرى التي يتعرض فيها سعر العقار للارتفاع والانخفاض من وقت لآخر، لعدة أسباب منها:
- لا يوجد في تركيا الفورة العقارية أو البالونة كما يحدث في الدول الأخرى.
- سعر العقار منخفض، مقارنة مع أسعار العقارات في الدول الأخرى والتي تعتبر اقتصاداتها قوية.
- المناطق تصبح دائماً في تطور مستمر، من ناحية بناء البنى التحتية والخدمات.
فعند شراء عقار قيد الإنشاء، يمكن بيعه حين يصبح جاهزًا، ولكن إذا كانت المنطقة ستصلها خدمات مثلاً كخط مترو فعلى المستثمر الانتظار حتى يتم تمديد خط المترو، أو أي خدمات أخرى لأن الأسعار في تركيا في إزدياد مستمر ولا يوجد لها سقف سعري محدد.
وإذا قام شخص بشراء أرض زراعية وصدرت لها رخصة الاعمار يمكنه بيعها والاستفادة من الربح، أما لو انتظر وبدأت مخططات الإعمار فعلاً، وتم البدء بإنشاءات وخدمات حولها بالطبع ستكون أرباحه أعلى. وفي حال قام المستثمر نفسه بالاعمار على هذه الأرض فإن السعر سوف يرتفع بشكل كبير جداً.
ففي هذه المرحلة لا يلعب ارتفاع أو انخفاض الدولار والليرة التركية أي دور، فعندما يبيع المستثمر بالطبع سيكون السعر معروض بالدولار ويدفع المشتري ما يقابله بالليرة التركية.
ولكن الوقت الأنسب للشراء كما يقول المثل الشهير: "أفضل وقت للشراء كان بالأمس"، فعندما يقرر المستثمر الشراء عليه التوجه فوراً للشراء ولا ينتظر إنخفاض الأسعار.
هل الأفضل الاستثمار في العقارات السكنية أم الأراضي؛ للمحافظة على سعر العقار في ظل تغير سعر الصرف؟
العقار بكل أشكاله يبقى محافظ على سعره ولا يتأثر بتغير سعر الصرف، سواء كان في أراضي أو عقار سكني أو تجاري، لذلك نصيحتنا لكل من يرغب في الربح السريع الاستثمار في العقار الصغير، كشقة بنظام غرفة وصالة أو غرفتين وصالة لأنها سريعة البيع، أما إذا كان الشخص لا يريد حالياً البيع، ليبقى استثماره في الأراضي الزراعية.
هل الأفضل توقيع عقد الشراء وتسديد الأقساط المستحقة بالدولار أم الليرة التركية؟
بالطبع التوثيق يكون بالليرة التركية، لأن الليرة للأسف تخسر من قيمتها بشكل دائم أمام الدولار الأمريكي، لكن لا تقبل كل الشركات العقارية أن توثّق العقود بالليرة التركية، ففي حال وجد المستثمر شركة تقبل التوثيق بالليرة التركية تعتبر فرصة كبيرة ويجب ألا يضيعها على نفسه.
كيف يمكن تجنب الخسارة في العقارات في ظل تغير سعر الصرف؟
كل شخص قام باستثمار رأس ماله في العقار التركي منذ 5 سنوات، لم يخسر ليرة واحدة، بل العكس ربح في عقاره ما يزيد عن نسبة 30% حتى يومنا هذا، بالرغم من أن الليرة التركية خسرت من قيمتها ما يقارب 70%، وهذا ما أكده عملاؤنا الذين اشتروا العقارات منذ عام 2019م حتى اليوم، منذ أن كان سعر صرف الدولار 5.5 ليرة حتى وصل ما يقارب 27.5 ليرة تركية اليوم، وهناك بعض عملائنا أيضاً زادت أرباحهم عن 80% خلال السنوات الثلاثة الماضية.
هل هناك مناطق معينة في تركيا الاستثمار فيها أقل خسارة في حال تغير سعر الصرف؟
كما ذكرنا سابقاً لا يوجد حالياً خسارة في الاستثمار العقاري بتركيا، لكن هناك من يرغب بضمان الربح وعوائد عالية على رأس ماله، هنا يمكنه استثمار رأس المال في العقارات والمشاريع العقارية وسط البلد، لأن منطقة وسط البلد هي الوحيدة التي يمكن تقييمها بالدولار وليس العملة المحلية، وذلك في كل المدن بأنحاء العالم وليس فقط في تركيا، لأن الطلب على مناطق وسط البلد أكبر من باقي المناطق الأخرى، فمثلاً في اسطنبول تعتبر وسط البلد هي المناطق المحيطة بمضيق البسفور، سواء في الطرف الأسيوي: كاديكوي والاسكودار وبيكوز، أو الطرف الأوروبي: مسلك وساريير وليفنت وصولاً إلى بي أوغلو وتقسيم، فالاستثمار في هذه المناطق يقلل المخاطرة في رأس المال؛ ففي حال ارتفع سعر صرف الليرة التركية أو انخفض لا يتأثر أبداً.
كيف للمستثمرين الجدد تجنب الخسارة في السوق العقاري التركي؟
لضمان ربح المستثمرين الجدد في السوق العقاري وعدم خسارتهم أبداً، عليهم اتباع أهم خطوة وهي اللجوء إلى شركة عقارية موثوقة، ولها عمر زمني في المجال العقاري ويعمل بها خبراء عقاريين، ويستفيد من نصائحهم ويأخذ منهم عرض كامل عن المدينة والمنطقة التي يريد الاستثمار فيها، ويكون على علم لماذا تم ترشيح هذه المنطقة عن غيرها، حتى لا يتعرض للخداع العاطفي الذي تنتهجه بعض الشركات في تعاملها مع العميل.
فنحن في شركة عقاركم نفيد المستثمر بكل بيانات المشروع، والخدمات المحيطة به والخطط القادمة التي سوف تنفذ في المنطقة، مما يعطي المستثمر راحة في قرار الشراء بناءً على قناعة تبناها من خلال الاستشارة وبيانات موثوقة لامست الواقع. لذلك نأكد على ضرورة هذه الخطوة وألا ينخدع المستثمر بكلام أحد الأصدقاء أو المعارف، لأنهم لا يكونوا متطلعين على السوق العقاري بشكل كامل، وهذا ما عرضَّ كثير من المستثمرين لخسارات كبيرة.
وكذلك يمكنه التأكد من مصداقية الشركة من خلال طلب الشهادات التي حصلت عليها الشركة، والأوراق الموثقة للتأكد من توجهه الصحيح لأهل الإختصاص وأنه يضع أمواله في أيدي أمينة.
كيف يمكن الاستفادة من تغير سعر الصرف لمصلحة المستثمر؟
أولاً: التضخم في سعر الصرف مقابل الدولار الأمريكي، هو تضخم عالمي وليس مقتصر على تركيا فقط، وكذلك العملة الورقية في انخفاض مستمر، فالألف دولار قبل ثلاثة سنوات اليوم أصبحت قيمتها تعادل 700 دولار، لهذا السبب إذا أراد الشخص استثمار رأس ماله، الأفضل له الاستثمار في المجال العقاري، وذلك للاستفادة من التضخم سواء كان داخل تركيا أو خارجها.
ثانياً: إذا أراد الشخص الاستفادة من انخفاض سعر الليرة التركية، فعليه التوجه للمشاريع العقارية التي تبيع بالليرة التركية وليس بالدولار، أو أن يشتري من السوق المحلي "البيع الثاني" أي الشراء من المالك وليس من الشركة الانشائية، ففي مثل هذه الحالات يحصل المستثمر على أرباح أعلى، لأن عمليات البيع والشراء كلها تتم بالليرة التركية وليس الدولار، وهذا أكثر فائدة من استثمار الشخص أمواله في البنوك وتركها هناك.
فاستثمار المال في البنوك يُفقد رأس المال من قيمته بما يتراوح بين 10-20% سنوياً، باختلاف العملات العالمية سواء دولار أو يورو والجنيه الاسترليني وكذلك العملات الرقمية.
ثالثاً: العقار بأسوأ حالاته وفي حال عدم الربح يبقى محافظاً على قيمته مهما ارتفعت أو انخفضت أسعار العملات، العقار هو دائماً سعر وقيمة، فالسعر يكون بالمبلغ المالي المدفوع، أما القيمة العقارية هي التي يستمدها من الخدمات المحيطة بالمشروع والبنى التحتية الحديثة.
متى يحق للمالك تغيير ثمن العقار المُباع في حال التسديد عبر الأقساط وتغير سعر الصرف؟
عندما يشتري الشخص عقار ويقرر بيعه ضمن خمس سنوات من تاريخ الشراء، أو بعد خمس سنوات فإن هناك اختلاف في تعامل الدولة التركية مع هذا العقار وضريبة الربح التي تفرض عليه كالتالي:
أولاً: إن الدولة التركية تقوم بحساب معدل التضخم، مثلاً: إذا اشترى شخص عقار بثمن مليون ليرة وكان سعر الصرف مقابل الدولار الواحد يساوي 10 ليرة، إذاً ثمن العقار يُعادل 100 ألف دولار أمريكي، وخلال الخمس سنوات وصل معدل التضخم نسبة 50%، فيحق للمالك بيع العقار بمليون وخمسمائة ألف ليرة تركية، بدون دفع ضريبة ربح للدولة لأن هذا هو معدل التضخم هنا.
ثانياً: في حال أراد الشخص بيع الشقة بسعر ربح أعلى من الثمن الذي اشتراه، مثلاً أعلى ب100 أو 200 ألف دولار ربح إضافي، وكان البيع خلال الخمس سنوات من الشراء، فعليه دفع ضريبة ربح تقدر بنسبة 20-35%، وهذه الضريبة تحسب بناءً على موقع العقار ومساحته ورخص البناء التي حصل عليها، فنظرة الدولة التركية لهذا الاستثمار أنها هي صاحبة الأرض، فعليه ستكون شريكة في الربح بنسبة معينة كما ذكرنا سابقاً.
ثالثاً: في حال شراء الشخص للعقار وتركه دون بيع حتى مرور 60 شهر بالكامل أي "خمس سنوات"، يمكنه بعد ذلك بيع العقار بأضعاف مضاعفة دون أن يدفع ضريبة الربح للدولة، فهنا تنظر الدولة للمستثمر أنه قام بشراء العقار للسكن والانتفاع به وليس الاستثمار.
وللأسف هذه المعلومات لا تقوم كل الشركات العقارية بإخبارها للعملاء، مما يجعل المستثمر على غير دراية ومعرفة كاملة بكيفية البيع والاستثمار في العقارات بشكل صحيح، وضمن قرارات الدولة، الأمر الذي قد يجنبه الكثير من الخسائر المادية في المجال العقارية وتنمية رأس ماله.
نحن جاهزون للإجابة عن جميع استفساراتكم فلا تترددوا بالتواصل معنا عبر الواتس اب اضغط هنا
تحرير فريق عقاركم الدولية ©
