هل ستنخفض أسعار العقارات في تركيا؟
لقد شهد العقد الأخير ارتفاعًا لأسعار العقارات في تركيا بشكل غير مسبوق ويأتي ذلك بسبب تزايد الطلب للحصول على عقار في تركيا سواء كان للسكن أو الاستثمار العقاري أو الحصول على الجنسية التركية عبر التملك العقاري.
وبالرغم من أن فترة جائحة كورونا شهدت جمودًا اقتصاديًا عالميًا إلا أن تركيا لم تتأثر بشكل مباشر وكبير كما حصل مع معظم الدول الأوروبية، فقد شهدت تلك الفترة تصاعدًا هادئًا نوعًا ما إلا أنها صعدت بقوة لم يشهدها السوق العقاري من قبل، بدايةً من النصف الثاني من العام 2021 وحتى الآن. فحسب دراسة قامت بها جامعة بهجة شهير في اسطنبول لعام 2022 فإن أسعار العقارات في تركيا قد زاد بنسبة 109% على سعر المتر المربع في جميع أنحاء تركيا.
ويتوقع الخبراء الاقتصاد والمحللين العقاريين أن العقارات في تركيا في طريقها للزيادة بسبب نشاط الاقتصاد التركي والمشاريع الضخمة التي تقوم بها الحكومة التركية لترفع من شأن تركيا وتقوم بنقلها في المقدمة بين الدول الأكبر اقتصادًا والأكثر تقدمًا. مما يعني بأن الوقت الأفضل للاستثمار في تركيا، إن لم يكن الأمس فهو اليوم. فإذا كنت ترغب بعوائد مالية كبيرة، عليك أن تقرأ المقال التالي، لتدرك بأن الإنتظار لانخفاض أسعار العقارات لن يُجدي نفعًا!
مقالات ذات صلة:
أسباب زيادة أسعار العقارات في تركيا
أسباب محلية:
- اعتماد سوق العقارات التركي على الأتراك، أبناء البلد والذين يشكلون نسبة 93% من مبيعات العقارات في تركيا بالمقابل 7% فقط للأجانب.
- التضخم الاقتصادي الذي ضرب العالم مؤخرًا، وفاق ال70% في تركيا، وفق هيئة الإحصاء التركية.
- المشاريع الاستراتيجية الضخمة الجديدة التي تقوم بها الحكومة التركية، مثل: قناة اسطنبول الجديدة، حقول الغاز التي تم اكتشافها مؤخرًا، مطار اسطنبول الثالث، مشروع القمر الصناعي (Türksat 6A)، مشروع السيارات الكهربائية وغيرهم.
- اهتمام الحكومة التركية بالبُنية التحتية في جميع أنحاء تركيا وإنشاء مشاريع بُنى تحتية جديدة مثل: طريق ازمير الجديد "غبزة"، طريق جسر جناق قلعة 1915، طريق بالك إسير، نفق أوراسيا وغيرهم.
- التسهيلات التي قامت بها الحكومة التركية للمستثمرين الأجانب على أراضيها.
أسباب دولية:
- عودة العلاقات التركية الخليجية لاسيما مع دولتي الإمارات والسعودية.
- استثمارات دولية جديدة في تركيا بملايين الدولارات مع دول واقتصادات ضخمة مثل قطر والصين والسعودية.
- الحرب الروسية الأوكرانية التي أثرت بشكل إيجابي على سوق العقارات التركي حيث تصدر الروس أعلى نسبة مبيعات من بين جميع الجنسيات هذا العام.
- الوضع الحالي في إيران، بالرغم من تراجع مبيعات الإيرانيين لعام 2022 إلا أن إيران تحتل المرتبة الثانية من حيث شراء العقارات في تركيا.
أسعار ومبيعات العقارات في تركيا بالأرقام في السنوات الأخيرة
المبيعات في آخر 4 سنوات:
- في عام 2019، تم بيع 1,348,729 منزل في جميع أنحاء تركيا.
- في عام 2020، تم بيع 1,499,316 منزل في جميع أنحاء تركيا.
- في عام 2021، تم بيع 1,491,856 منزل في جميع أنحاء تركيا.
- من يناير حتى ديسمبر 2022 وصلت مبيعات العقارات في تركيا إلى 1,393,809منزلًا.
المدن الأكثر مبيعًا للعقارات في تركيا:
تصدرت إسطنبول قائمة المدن الأكثر مبيعًا للعقارات، حسب تقرير هيئة الإحصاء التركية من يناير حتى نوفمبر 2022، حيث تم بيع حوالي 19,687 منزلًا، تليها أنقرة والتي كان نصيبها من البيع حوالي 9,367 منزلًا، ثم أنطاليا ببيع 7,902 منزلًا، تلتها أزمير ببيع 6,366 منزلًا، ثم بورصة حيث تم بيع 4,304 منزلًا.
الدول الأكثر شراءً للعقارات في تركيا:
وفقًا لتقرير هيئة الإحصاء التركية لعام 2022 تصدرت روسيا قائمة الدول الأكثر شراءً للعقارات في تركيا، حيث وصلت مبيعات الروس إلى 2,575 منزلًا من يناير حتى نوفمبر 2022. يليها إيران حيث كان نصيب الإيرانيين من شراء العقارات في تركيا حوالي 510 منزلًا، ثم العراق، تليها أوكرانيا ثم ألمانيا.
هل ستؤثر مشاريع الإسكان الحكومية على سوق العقارات في تركيا؟
أعلن الرئيس التركي في سبتمبر 2022 عن "أضخم مشروع للإسكان الاجتماعي" والذي يهدف إلى تمليك الفئات الاجتماعية الأكثر هشاشة، نحو 500 ألف وحدة سكنية، و50 ألف مكان عمل، و250 ألف قطعة أرض صالحة للبناء.
ستكون المنازل على نمط غرفتين وصالة بقسط شهري يبدأ من 2,280 ليرة تركية على مدى 240 شهرًا، بعد دفع 10% من قيمة المسكن كدفعة أولى. أما الشقق من نمط 3 غرف وصالة، فسيبدأ قسطها الشهري من 3,187 ليرة تركية على مدى 240 شهرًا أيضا.
سيتم التقدم إلى التملك في هذه المشاريع عن طريق الاشتراك في قرعة، ضمن شروط مؤهلة تضمن عدم استفادة ذوي الدخل الأعلى من هذا المشروع. وقد أكدت الحكومة التركية بأن المشروع يستهدف فقط الفئات التالية:
- عائلات الشهداء.
- ذوي الاحتياجات الخاصة.
- المتقاعدون.
- الشباب بين عمر 18 و30 عامًا.
بشرط عدم امتلاك الشخص المتقدم أو أي من أفراد عائلته الصغيرة أي مسكن مسجل في الطابو. وألا يتجاوز دخله العائلي 16,000 ليرة تركية أو 18,000 في إسطنبول، وأن يكون مواطنا تركيًا متمًا عامه الثامن عشر، مع استثناءات تخص عوائل الشهداء والمحاربين القدماء ومصابي الحرب.
وقد وصف خبراء اقتصاديون بأن أن التركيز على قطاع البناء سيؤدي إلى الحفاظ على النمو الاقتصادي وتحقيق نتائج أسرع وأكثر إيجابية، حيث يُعتبر هذا القطاع خيار حيوي للتوظيف والإنتاج والنمو على المدى الطويل، في ظل التضخم العالمي للمحافظة على تقدم اقتصاد البلاد.
أما بالنسبة لتأثير المشروع على أسعار العقارات في تركيا، بشكل عام، فقد أوضح خبراء الاقتصاد بأن هذا المشروع لن يؤثر على أسعار العقارات في تركيا بالأخص العقارات الفخمة والفاخرة، نظرًا لأن هذا المشروع عبارة عن شقق بسيطة ورخيصة الثمن تستهدف فئة معينة من المجتمع التركي من ذوي الدخل المحدود.
مقارنة بين كلٍ من اسطنبول، دبي ولندن:
دبي:
تعتبر دبي من الأماكن التي يحلم الجميع بزيارتها والسكن فيها، فهي تلقى اهتمامًا كبيرًا من قبل الأفراد والمؤسسات وذلك بسبب التطور الدائم لهذه البلد التي تضم أطول برج في العالم إضافة إلى الجزر الصناعية التي حازت على شعبية بين أثرياء ومشاهير العالم. ومما لا شك فيه بأن شعبية دبي قد زادت بعد احتضانها لمعرض معرض إكسبو 2020 في منطقة دبي الجنوب.
وقد سجل قطاع العقارات في دبي من يناير حتى نوفمبر 2022 نحو 88,000 صفقة بيع عقارية بقيمة تجاوزت 240 مليار درهم. وحسب التقرير الصادر عن بروبرتي فايندر فقد ارتفع عدد صفقات البيع في دبي بنسبة 46% مقارنة بعام 2021.
مزايا وعيوب الاستثمار العقاري في دبي:
- صحيح أن هناك طلبًا مرتفعًا على سوق العقارات في دبي من قبل الأجانب، لكنه سوق هش، سهل الهبوط، فخلال جائحة كورونا، انخفضت أسعار العقارات بشكل كبير للغاية، لأن القوة الشرائية في دبي تعتمد على الأجانب بشكل كبير جدًا وليس على المواطنين! على عكس اسطنبول، فالقوة الشرائية لسوق العقارات في تركيا تأتي من الشعب التركي، حيث يمثلون حوالي 93%من سوق العقارات بمقابل 7% للأجانب! وهذا هو السبب في كونها مستقرة مقارنة بدبي ولم تتأثر بشكل ملحوظ في فترة الجائحة كما حدث مع دبي.
- نظرًا لكثرة أعداد الأجانب في دبي، فإن عوائد الإيجار مرتفعة جدًا مقارنة بتركيا، حيث يمكن أن تصل ببساطة إلى 6% أو 7% أحيانًا كثيرة، بينما اسطنبول في أفضل حالاتها، يمكن أن تصل عوائد عقاراتها إلى 5% أو 6%.
- تعتبر دبي الخيار الأفضل لمن يرغب بدخل ثابت لمدة طويلة، وذلك بسبب استقرار العملة وارتفاع الطلب على الإيجار.
- أما اسطنبول فهي تُعتبر الخيار الأمثل لمن يرغب في شراء عقار لبيعه بعد عامين أو ثلاثة أعوام، لأن أسعار العقارات تتطور وتتزايد بشكل كبير عامًا بعد عام ، بنسبة 10-15%، منذ عام 2016.
- يمكن أن ترتفع أسعار العقارات في دبي بشكل كبير، لكنها قد تنخفض أيضًا بشكل كبير جدًا، مما سيؤدي إلى خسارة الأموال، لكن هذا الشيء غير موجود في اسطنبول على الإطلاق.
- في دبي صاحب العقار هو الذي يدفع رسوم الإدارة عند تأجيره، أما في اسطنبول وتركيا، بشكل عام، فالمستأجر هو من يدفعها.
- الاستثمار في دبي يؤهلك فقط للحصول على إقامة طويلة، بينما لو كان الحد الأدنى للاستثمار في اسطنبول أو تركيا بشكل عام 400,000 دولار فسوف تحصل على الجنسية التركية مع كامل الحقوق والميزات التي يتمتع بها أبناء البلد.
- بحسب مصادر رسمية من كلا البلدين، فإن سعر المتر المربع في مركز المدينة في دبي مثل برج خليفة ومحيطه، يبدأ من 6,270 دولار. أما بالنسبة للأطراف في دُبي مثل واحة دُبي للسيليكون فيبدأ المتر المربع من 1,787 دولار
- ويبدو بأن الفترة القادمة ستحسم المنافسة بين دبي واسطنبول بنيل الأخيرة للقب وجهة المستثمرين الأولى بسبب المشاريع الاقتصادية والاستراتيجية الضخمة القادمة، أولها قناة اسطنبول الجديدة والتي سوف تسرق الأضواء وعبور الشحنات التجارية الدولية من دبي إلى تركيا.
لندن:
يُعتبر العيش في المملكة المتحدة وجهة مرغوبة لكثيرين. فهي واحدة من أفضل وأكثر مستويات المعيشة المرغوبة في العالم؛ نظرًا لعملتها المستقرة، ومستوى التعليم العالي، توفر العديد من المهن والأعمال المكتبية، إضافةً إلى أن اللغة الرئيسية فيها هي الإنجليزية والتي يتحدثها الأغلبية حول العالم. إلا أن العديد يعتقد بأن شراء عقار في لندن أو إنجلترا، بشكل أعم، يؤهله للحصول على الجنسية البريطانية وهذا الاعتقاد غير صحيح للأسف.
مزايا وعيوب الاستثمار العقاري في لندن:
- لندن من أكبر وأهم المُدن البريطانية المُستقطبة للمستثمرين بالمجال العقاري، بالأخص من آسيا إذْ زادت نسبة الاستثمارات العقارية في الأوانِ الأخيرة بنسبة 40%-60%.
- يحتاج الاستثمار العقاري في لندن لوقت طويل للاستفادة من عائداته، لكنه في المقابل مستقر مُقارنةً مع غيره من الاستثمارات. إلا أنه عليكَ الاستعداد لفترات الركود الاقتصادي وانخفاض قيمة العقار تبعًا للوضع الاقتصادي العالمي.
- تفرض الحكومة البريطانية مبالغ ضريبية ضخمة للاستثمار العقاري تتناسب مع رأس المال.
- بعد جائحة كورونا ارتفعت أسعار العقارات في جنوب غرب البلاد، حيث تفوق الطلب على العرض، لأن العمل من المنزل ألغى الحاجة إلى السكن في المدن الكبرى، حيث يتجه مزيد من الناس إلى الأرياف والسواحل والمناطق الأكثر هدوءًا.
- حسب الإحصاءات الرسمية للبلاد عام 2022، لقد حافظت العاصمة لندن على المرتبة الأولى من حيث غلاء أسعار العقارات، حيث يبلغ متوسط سعر المتر المربع للمنزل 7.2 ألف جنيه إسترليني، والشقة 7.7 ألف جنيه إسترليني، والعقارات الحديثة البناء 9.5 ألف جنيه إسترليني أما العقارات القديمة 7.4 ألف جنيه إسترليني، يلي لندن من حيث ارتفاع الأسعار، الجنوب الشرقي، ثم شرق انجلترا، يليها الجنوب الغربي ثم وست ميدلاندز.
- المملكة المتحدة ليست من الدول التي تمنح الجنسية مقابل الاستثمار العقاري، إلا أنها تمنح إقامة طويلة المدى من خلال ما يُسمى بتأشيرة الفئة الأولى للمُستثمر (Tier 1) والتي يُمكن الحصول عليها كالتالي:
- استثمار مؤهل بقيمة 2,000,000 جنيه إسترليني يتم من خلاله الحصول على إقامة دائمة بعد 5 سنوات.
- استثمار مؤهل بقيمة 5,000,000 جنيه إسترليني يتم من خلاله الحصول على إقامة دائمة بعد 3 سنوات.
- استثمار مؤهل بقيمة 10,000,000 جنيه إسترليني يتم من خلاله الحصول على إقامة دائمة خلال عامين.
إسطنبول:
تتميز اسطنبول عن باقي المدن التركية بكونها تقع على قارتين، فهي مقسمة إلى جزء آسيوي وآخر أوروبي و يمتلك كل واحد منها مناطق تميزه عن الآخر، فلكل قسم لمسة و طابع فريد خاص به. وهي تعتبر واحدة من أجمل دول العالم السياحية نظرًا لمناخها وطبيعتها وآثارها القديمة التي تشهد تعدد الحضارات المختلفة عليها. تُتعبر إسطنبول بيئة استثمارية جذابة لرجال الأعمال والمستثمرين حول العالم فبالإضافة لما تمتلكه من جمال ساحر فهي تُعتبر العاصمة الاقتصادية لتركيا، كما تتميز ببنية تحتية متينة ومتطورة. إضافةً إلى أن الحكومة التركية تقوم بعمل تسهيلات كبيرة للمستثمرين الأجانب على أرضها، من خلال تخفيض الضرائب وامكانية الحصول على الجنسية التركية وغيرها الكثير.
مزايا وعيوب الاستثمار العقاري في اسطنبول:
- دورة العائد على رأس المال (ROI) قصيرة الأجل، أي أن قيمة العقار بعد سنوات قليلة ترتفع وبالتالي سيزيد رأس المال الذي تم استثماره.
- الطلب المتزايد والمستمر على سوق الإيجار سواءً كان العقار جديداً أم قديماً ذلك لأن تركيا بلد مفتوحة لجميع الجنسيات التي ترغب بالسفر لتركيا واسطنبول تحديدًا للعمل، كما أن الأتراك أنفسهم يعتبرون اسطنبول وجهة رئيسية لهم للعمل والدراسة.
- مُنحنى الشراء إن لم يكن في صعود فهو ثابت ولا يمكن أن ينخفض لأن القوة الشرائية في تركيا بشكل عام تعتمد على الأتراك وليس على الأجانب، والذين بدورهم يفضلون شراء العقارات في إسطنبول عن غيرها من المدن التركية نظرًا لأهميتها الاقتصادية.
- انخفاض نسبة الضرائب المفروضة على العقارات في اسطنبول أو تركيا بشكل عام مقارنةً بالدول والمدن الأوروبية.
- من عيوب الاستثمار العقاري في اسطنبول أنك قد تتعرض إلى الاحتيال العقاري عند شراء عقار، إلا أن هذا الأمر وارد الحدوث في أي مكان في العالم. والحل هو التعامل مع شركة عقارات ذات خبرة طويلة لتسهيل الإجراءات وعدم التعرض لأي نوع من أنواع الاحتيال العقاري.
- كما أنه من الممكن أن تواجه بعض المشاكل مع المستأجرين مثل توقف المستأجر عن تسديد الإيجار الشهري أو المماطلة في تسديد قيمة البدل الشهري للعقار، ذلك لأن نظام دفع الإيجارات في تركيا على غرار دول كثيرة، يكون شهريًا وليس دفعة واحدة أو لمدة 6 شهور مثلًا. إلا أن هذه المشكلة محلولة أيضًا من خلال الاستعانة بخبير عقاري أو شركة عقارية والتي بدورها تقوم بعمل المطلوب من خلال البحث عن عمل المستأجر وطريقة الدفع وكل ما يضمن وصول الإيجار لصاحب العقار في موعده الصحيح.
- بحسب مصادر رسمية في تركيا، فإن سعر المتر المربع في مركز المدينة في اسطنبول مثل مسلك مثلًا، يبدأ من حوالي 2,200 دولار. أما بالنسبة للأطراف في اسطنبول فيبدأ سعر المتر المربع من 1,500 دولار، حسب الأسعار المتداولة لهذا العام.
- امتلاك عقارات في تركيا بشكل عام يُسهل الحصول على الجنسية التركية بعد 90 يوم من شراء العقار، بشروط مُعينة وهي:
- أن تكون قيمة العقار أو مجموع العقارات التي يمتلكها الأجنبي 400 ألف دولار أمريكي فما فوق.
- يتوجب على مالك العقار الجديد أن يتعهد بعدم بيع العقار لمدة أقلها ثلاث سنوات من تاريخ تملكه.
مستقبل سوق العقارات في تركيا
بإختصار، الدراسة الدقيقة لسوق العقارات التركي تعكس نتيجة واحدة فقط، وهي أن الطلب على العقارات التركية بإزدياد ونحن نعلم جيدًا أنه كلما زاد الطلب زاد السعر. وبذلك إذا كان المستثمر يرغب بعائد أكبر على استثماره، ينبغي عليه أن يقوم بالاستثمار والشراء اليوم قبل غدًا، لاسيما بأن القيمة الاستثمارية العقارية ستحقق أعلى عائد لها في عام 2023 والذي يُعتبر عام الازدهار الاقتصادي لتركيا لما ينتظرها من تغيير جذري عالمي سيغير مكانتها في العالم لتصبح في المقدمة. أما من ينتظر انخفاض أسعار العقارات فهو فقط يحرم نفسه من الحصول على عائد أكبر لاستثماره.
نحن جاهزون للإجابة عن جميع استفساراتكم فلا تترددوا بالتواصل معنا عبر الواتس اب اضغط هنا
